可负担住房建设政策倡议: 简称（AHP 政策）

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简介

阿拉米达县社区发展局（Community Development Agency）规划部门正在推进制定两项新的可负担住房建设政策，以增加阿拉米达县非建制社区新建可负担住房的数量。该工作包括

包容性区域划分政策（Inclusionary Zoning Policy）；以及

拓展阿拉米达县行政审批政策（Ministerial Approval Policies）的适用范围

包容性区域划分政策和阿拉米达县行政审批已被纳入阿拉米达县第六周期住房要素规划（于 2024 年 12 月通过）作为政策目标，是县政府推动新建可负担住房、满足居民住房需求的重要组成部分。根据州法律规定，各地方政府必须规划新增住房，但并不要求政府直接建设或提供资金支持。这两项政策是阿拉米达县用于激励开发商建设可负担住房的工具。

该工作属于县级项目“可负担住房建设政策倡议”的一部分。

可负担住房建设政策倡议推进大都会交通委员会（Metropolitan Transportation Commission，MTC）提出的住房“3P”框架，以应对在阿拉米达县的房屋危机。“3P” 是由三个以字母 P 开头的英文词汇组成，分别代表：

保护 (Protection）低收入及中等收入租户；

保留 (Preservation）现有住房，防止低收入家庭被迫迁离，并维护社区稳定；以及

生产 (Production）新的可负担住房。

本项目还将帮助阿拉米达县符合大都会交通委员会的以公共交通为导向社区政策（Transit-Oriented Communities Policy，简称 TOC 政策）的区域政策要求。该政策旨在确保公共交通站周边区域能够支持健康的公共交通使用率，并让不同年龄、能力、收入水平以及不同族裔背景的人们能够在此生活、工作、和兴旺。

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项目时间表

2025 年末 / 2026 年初	2026 春季 / 冬季	2026 年末	2027 年初	2027 春季	2027 年 7 月
向市政咨询委员会（MACs）、规划委员会及县政分类议会进行项目概况说明向社区团体开展外展活动，介绍项目内容	社区团体和居民外展，分享信息并鼓励过程参与举办线上社区会议，提供信息并征求意见召开临时市政咨询委员会分类议会征求意见	再次召开临时市政咨询委员会分类议会，征求关键意见完成可行性研究	发布条例草案，征求公众意见发布条例草案，征求公众意见	向市政咨询委员会、规划委员会及县政分类议会提交采纳建议	项目完成

项目时间表可能会调整。

常见问题

可负担性水平是包容性区划政策的关键组成部分。社区成员和咨询机构将对项目设计和可负担性标准提出意见，而最终的可负担性水平将由民选决策者决定

包容性区域划分政策旨在符合大都会交通委员会的公共交通为导向社区政策要求，并适用于新的房屋开发项目。该政策要求，在出租住房项目或自有住房项目中，至少有一定比例为可负担住房。为符合公共交通为导向社区政策(TOC) 政策要求，出租住房项目与自有住房项目适用不同的可负担性标准

出租住房项目须实现平均不高于地区家庭收入中位数（Area Median Income，AMI）80%的整体可负担性水平。为实现该平均目标，单个出租住房单元的可负担性可在 AMI 的 30% 至 120% 之间设定。而透过包容性区域划分政策得到自有住房项目须实现平均不高于 AMI 的 120% 的整体可负担性水平。为实现该平均目标，个别自有住房单元的可负担性可最高设定为 AMI 的 150%

在2025 年，阿拉米达县四口之家的地区家庭收入中位数（AMI）为 159,800 美元。

大都会交通委员会的公共交通为导向社区政策要求行政审批政策适用于平均 AMI 不高于 120% 的项目。住房单元可负担性在 AMI 的 150% 或以下的项目，均可符合该政策资格

阿拉米达县非建制社区的许多现有居民都可能从可负担住房中受益。第六周期住房要素规划显示，非建制社区的居民整体收入水平低于全县平均水平，但该区域的房价却高于县平均水平。这些因素导致

29% 的房主和 52% 的租户存在住房负担过重问题（住房支出占家庭总收入的 30% 及以上）；26% 的租户和约 11% 的房主将 50% 或以上的收入用于住房支出。

不会。包容性区域划分通常不会提高开发密度

该政策要求开发项目中一定比例的住房为可负担住房，或要求开发商通过其他方式支持可负担住房建设（如缴纳替代费用、异地建设可负担住房或提供土地）。例如：若一个市场价住宅项目包含 20 个住房单元，而政策要求 15% 为可负担住房，则其中 3 个单元须为可负担住房

在某些情况下，地方政府可能会提供开发激励措施（如增加密度或调整开发标准），以抵消开发商的成本。在加州，若开发商在项目中提供规定数量的可负担住房，即可申请州密度奖励计划（State Density Bonus Program），获得相应的密度和区划激励。

是的。截至 2025 年，湾区 109 个辖区中有82个，加州共有162个辖区已实施包容性区域划分政策。湾区另有 5 个辖区采用可负担住房配建替代费制度。阿拉米达县是正在制定包容性区域划分政策的 12 个辖区之一。除比德蒙特市（Piedmont）外，阿拉米达县所有建制城市均已实施包容性区域划分政策或相关项目

住房政策或项目	湾区辖区数量	湾区占比
包容性区域划分 (强制)	82	75.2%
可负担住房替代费制度或类似政策	5	4.6%
无相关政策	10	9.2%
正在制定或已承诺制定政策	12	11.0%
合计	109	100.0%

数据来源：大都会交通委员会、阿拉米达县规划部门（2025 年 10 月）

不是。州法律已为部分住房项目提供行政审批。现行县法典已允许部分住房类型（如建筑面积不超过 800 平方英尺的附属住宅单元 ADU）适用行政审批

作为可负担住房建设政策一部分，行政审批将作为有针对性的工具，用于激励可负担住房建设。为符合公共交通为导向社区政策，该政策将适用于包含 11 个或以上住房单元、且提供一定比例可负担住房的新住宅项目。最终的可负担性标准将由民选官员决定。